S'enrichir à long terme en achetant un plex, c'est possible !

                                                        Un guide pour faire ses premier pas

                L'acquisition d'un petit immeuble locatif ouvre la porte à l'indépendance financière.                                                         

Peu importe l'état du marché immobilier au moment de l'achat, il est payant à long terme d'investir dans un immeuble locatif. Toutefois, le prix des plex- les immeubles de deux à cinq logements - s'étant emballé ces dernières années, l'investisseur doit redoubler de prudence avant d'en acquérir un. Investir dans l'immobilier est exigeant (il faut traiter avec les locataires), salissant (il faut assurer diverses réparations) et engendre des coûts d'exploitations considérables (taxes,assurance,entretien,etc..).

Toutefois, l'immobilier a le mérite d'être facile à comprendre et d'accélérer le cheminement de l'investisseur vers son indépendance financière.

À la portée de tous

L'immobilier est à la portée de toutes les bourses. On loue des logements. Les locataires paie des loyers. Ces revenus servent à défrayer les dépenses de l'immeuble.

On n'a pas à s'inquièter du poids du papier commercial adossé à des actifs dans des fonds communs ou de l'évolution de son portefeuille d'actions !

L'investissement immobilier permet à un particulier d'acquérir un actif de quelques centainnes de millier de dollars avec une mise de fond souvent 10 fois moins importante. Ce qui accélère l'accumulation d'actifs, condition de l'indépendance financière.

La différence entre le prix de vente et la mise de fond est financée par un emprunt hypothécaire classique, quand l'emprunt ne dépasse pas 75% de la valeur de l'immeuble, ou par un prêt assuré, quand le ratio prêt-valeur dépasse les 75%.

La magie de l'effet de levier

Tout l'intérêt de l'immobilier réside dans le fait de pouvoir faire de l'argent avec l'argent du banquier. Ce recours à l'effet de levier lié à l'endettement dope le rendement. Prenons un immeuble de trois logements acheté au coût de $300.000 . Un investisseur peut l'acquérir avec une mise de fonds aussi basse que 30,000$ s'il occupe un logement. Même s'il ne paie que 10% de la valeur du triplex, il va garder 100% des revenus et 100% de la plus-value potentielle de l'immeuble.

Tout l'intérêt de l'immobilier réside dans le fait de pouvoir faire de l'argent avec l'argent du banquier. Le recours à l'effet de levier lié à l'endettemnet dope le rendement.

Avec une mise de fonds de 10%, l'immeuble qui donnerait un rendement courant équivalant à 6% de sa valeur (18,000$ de revenus nets sur un achat de 300,000$) se transforme, grâce à l'effet de levier, en un actif procurant un rendement pouvant atteindre jusqu'à 60% par année

(18,000$ de revenus nets, avant les frais de financement, sur une mise de fonds de 30,000$).

Évidemment, il faut trouver un immeuble qui assure le rendement souhaité, et surtout un rendement supérieur à ce qu'il en coûte en intérêts pour le financer. Durant tout le temps qu'il sera propriétaire du plex, l'investisseur pourra utiliser les loyers pour rembourser une bonne partie du prêt hypothécaire. Après 20 ou 30 ans, le propriétaire possèdera un actif de 400,000$ , voir 500,000$ libre de toute dette.

Sur une longue période, l'appréciation d'un bloc correspond grosso modo à l'inflation. Le propriétaire sera ainsi bien engagé sur la voie de l'indépendance financière puisque l'immeuble produira des revenus réguliers qui s'ajouterons aux sommes reçues de la Régie des rentes, aux prestations gouvernementales et à ses régimes enregistrés d'épargnes-retraite, (REER), s'il y en a.

Comme un REER

D'ailleurs, l'immeuble constitue un REER en soi, en ce sens qu'il fructifie à l'abri de l'impôt. La plus-value réalisée sur l'immeuble ne sera impossable à 50% que lorsque l'investisseur s'en départira, comme c'est le cas lorsqu'il encaisse ses REER.

Les premières années, le plex ne se paiera pas tout seul. Le propriétaire devra sortir de l'argent de sa poche. Les dépenses d'exploitation et de financement seront plus élevées que les revenus de locations, engendrant une perte locative. Or, ces pertes sont déductibles du revenu imposable, à l'instar d'une contribution au REER.

Évidemment, si le propriétaire a payé son immeuble trop cher, si les taux d'intérêts grimpent et restent élevés, s'il laisse les mauvais payeurs prendrent le contrôle de son plex, le rêve, tournera au cauchemar.

Notre investisseur en herber retournera rapidement à ses fonds communs en jurant qu'on ne l'y reprendra plus.

L'importance de bien faire ses devoirs

Avant d'acheter,  il faut se questionner. Ai-je le goût de passer mes printemps à chercher des locataires ? Suis-je capable de vivre avec une grosse hypothèque sur les bras, surtout si un de mes locataires fiche le camp au bout milieu de son bail? Vais-je endurer la baboune du locataire de l'étage du dessus qui n'a pas apprécié la dernière hausse de loyer ? Ensuite il faut être conséquent avec soi-même. On n'est pas habile avec le marteau? On évitera les immeubles semblant être >> un paradis pour bricoleur << pour en chercher plutôt un récent qui nécessite peu de réparations.

Qu'est-ce qu'on achète ?

Acheter un condominium en vue de le louer ne procurera qu'un très faible rendement, à moins que sa valeur de revente explose. C'est ce qui s'est passé entre 2000 et 2005, mais il y a peu de chances que cela se répète dans un proche avenir. Dans le marché actuel, un plex donnera  en moyenne un rendement de 5% à 6%. À court terme, sa rentabilité est faible, à moins d'en être propriétaire occupant. Par rendement courant fait donc abstraction de l'effet de levier et de la plus-value potentiel de la propriété. Bien sûr, le rendement courant d'un immeuble doit excéder le rendement obtenu sur un placement sans risque comme des obligations d'épargne ou des certificats de placement garantis. Le rendement obtenu sur des immeubles de six logements et plus tourne autour de 7% à 10%. Plus gros, ces types d'immeubles coûtent plus cher et sont moins accessibles au petit investisseur, surtout à celui qui débute dans l'immobilier. Ce dernier n'a souvent d'autres choix que de commencer par achter un plex dont il occupera un logement.

Tout est dans l'emplacement

Une fois qu'on a déterminé le type de propriété à acheter, on choisira le quartier. En immobilier, l'emplacement fait foi de tout. Un secteur facilement accessible par les autoroutes et par le transport en commun, dont la population, en croissance, gagne de bons revenus, situé près d'un pôle d'emplois et où la criminalité est faible, constitue un bon placement. Si on n'y occupe pas un logement, il est préférable de choisir un plex situé à proximité se son domicile, ce qui diminue le temps de déplacement.

par André Dubuc

                                                                      www.bernard-landry.com                                         

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