Chroniques immobilières : Que faire si la banque dit non!
par PJ Wade

Votre banque a-t-elle rejeté votre demande de prêt hypothécaire ?
Est-ce que votre prêt hypothécaire pré-approuvé ne suffit pas à acheter la maison que vous vouliez ?
Pourquoi la banque dit-elle NON ?
Quand une banque étudie une demande de prêt hypothécaire, elle doit répondre à deux questions de manière satisfaisante selon les critères de prêt de la banque.

1) Quelle est la capacité de l’emprunteur à acquitter une dette, c’est-à-dire, à rembourser le montant emprunté, le capital, et payer l’intérêt sur le montant dû ? Les banques évaluent le taux d’effort partiel (TEP) entre 28 et 34 % de votre revenu brut. Ce qui signifie que la somme des paiements du capital, de l’intérêt et des taxes foncières doit être moins du tiers de votre revenu. Toutes les sources de revenu légitimes ne seront pas reconnues par les banques.

Les commissions sur les ventes et le revenu d’un sous-sol loué n’étant pas conforme aux règlements locaux sur le zonage peuvent ne pas être inclus dans le calcul de votre revenu brut, réduisant ainsi le montant du prêt hypothécaire auquel vous êtes éligible. Les banques se servent d’un (TEP) légèrement plus élevé et incluent tous les paiements mensuels si vous êtes déjà endettés (sauf pour les primes d’assurance vie). Il serait peut-être profitable de consolider vos dettes et de réduire vos paiements mensuels pour devenir éligible au prêt dont vous avez besoin.

2) Quelle est la valeur de revente de la maison, c’est-à-dire, le prix de vente du bien immobilier dans une période assez courte, habituellement de 60 à 90 jours, peu, importe les conditions du marché ? La valeur de revente est habituellement inférieure au prix d’achat, assurez-vous donc de pouvoir financer l’achat si vous êtes pris dans une enchère et payez plus cher que le prix annoncé.

Même si vous vous attendez à ce que la banque dise « oui », vous devez prendre les suggestions suivantes en considération ; Élargissez votre recherche. Ce n’est qu’une banque, parlez aux autres. Assurez-vous d’explorer toutes les options , les sociétés de fiducie, les compagnies d’assurance, et les caisses populaires.

Les courtiers hypothécaires se chargent de vous trouvez de l’argent.

Il y a plusieurs avantages à recourir aux services d’un courtier en prêts hypothécaires. Même si les courtiers facturent souvent des frais, ils peuvent être un élément économique.

· Les courtiers en prêts hypothécaires exploreront tout un spectre d’institutions financières incluant des sociétés de fiducie, les compagnies d’assurance et les caisses populaires, afin de vous trouvez un bon taux et de bonnes conditions d’emprunt. Cette commodité vous épargnera temps et argent.

· Les courtiers en prêts hypothécaires ont aussi accès à des fonds privés d’investissements par le biais des investisseurs qui profitent de leurs services de courtage et les professionnels tels que des avocats et des comptables. Les prêteurs individuels peuvent avoir des critères plus flexibles. Par exemple, certains prêteurs reconnaîtront les commissions sur les ventes et la location d’un logement ne respectant pas les règlement de zonage, vous permettant de devenir éligible à un prêt plus élevé et à un meilleur taux. Puisque chaque courtier fait affaire avec différents investisseurs, appelez-en quelques uns afin de trouver celui qui répondra à vos besoins.

Fouillez les fonds de tiroirs.

Revenu Canada vous permet de retirer jusqu’à 20,000$ d’un régime enregistré d’épargne retraite (REER) pour l’achat ou la construction dune résidence éligible. Selon le Régime d’accession à la propriété, RAP, vous devez repayer ces retraits de vos REER dans une période de 15 ans. Généralement, vous devez rembourser jusqu’à ce que vous ayez remboursé le plein montant.

Si vous manquez un paiement, le montant sera inclus dans votre revenu annuel et ne peut retourner à votre REER. Contactez Revenu Canada ou votre comptable et assurez-vous de comprendre les détails de la paperasserie avant de plonger. Demandez à votre conseiller financier de calculer le montant que cet argent rapporterait si vous la laissez dans votre REER et ce qu’il vous rapporterait si vous l’utilisiez pour l’achat dune résidence. Soyez prudent, puisque la valeur des propriétés peut se déprécier tandis que la valeur investi des REER continue de profiter.

Explorez les avantages offerts par votre employeur

Demandez à votre employeur ou au département des ressources humaines si vous bénéficiez d’un programme de prêt hypothécaire pour les employés ou un programme d’assistance à l’achat dune maison. Vous pouvez même en proposer un, mais soyez prudent puisque que tous les employeurs ne bénéficieront pas de ce programme. Si votre employeur entretient de bonnes relations avec un prêteur, des taux hypothécaires réduits et d’autres avantages pourrait devenir possibles.

Explorez les possibilité de financement par le vendeur

Si le vendeur du bien immobilier a l’intention d’investir les revenus de sa vente, il est peut-être possible de négocier une partie ou la totalité du prêt hypothécaire de manière privée en offrant au vendeur une proposition d’investissement alléchante : un prêt hypothèque de premier rang consenti par le vendeur (vendor takeback mortgage). Qu’il s’agisse d’un prêt sur hypothèque de premier rang ou de deuxième rang, le prêt hypothécaire consenti par le vendeur peut-être créé afin d’offrir un taux d’intérêt ou des intérêts composés, habituellement sur une base semi-annuelle, supérieurs à beaucoup d’investissements.

Un avocat, un courtier en prêts hypothécaires ou un courtier en immobilier peuvent aider à organiser un prêt hypothécaire. Un vendeur peut même considérer un deuxième prêt hypothécaire à un taux d’intérêt plus bas et amorti sur une plus longue période tant et aussi longtemps que la taille du prêt est plus grande afin que le prêt fournisse au vendeur un montant équivalent. Le taux le plus bas réduit les paiements mensuels, afin que vous soyez éligible au reste du financement. Ce type de proposition nécessite de la réflexion et devrait faire partie de l’offre d’achat.

Empruntez de vos parents

Le succès de cette approche dépend de la relation que vous entretenez avec votre famille. Si l’emprunt est lié à trop de conditions, vous vous retrouverez dans une impasse. Insistez sur l’importance de tout faire par écrit. Une évaluation pourrait être nécessaire pour établir la valeur de la propriété. En considérant le fait que l’intérêt gagné est un revenu imposable, il n’y a pas dintérêt sur certains prêts hypothécaires familiaux.

Passer à l’option suivante

Si vous ne pouvez obtenir le financement dont vous avez besoin à un coût raisonnable, réévaluez l’achat. Vous devez encore des meubles, couvrir les coûts du déménagement et des dépenses courantes. Étirer votre budget à la limite rend votre nouvelle maison moins intéressante.

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